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Sem Juridiquês

A responsabilidade pelos vazamentos em condomínio

Um dos grandes conflitos e discussões em condomínio é a dúvida de quem é o culpado na hora do vazamento ou da infiltração.

A responsabilidade é do condomínio ou do vizinho?

O primeiro passo é descobrir a origem do problema, para depois atribuir a responsabilidade ao condomínio ou ao morador.
Para isso existe uma explicação simples e geral com relação a rede de encanamento, vejamos:

A rede vertical (prumadas ou coluna central) está localizada na área comum do Condomínio, sendo de uso geral dos condôminos.

Neste caso, havendo danos ou vazamentos oriundos dessa rede comum, a responsabilidade pelo conserto e a indenização pelos prejuízos causados será do Condomínio.

A rede horizontal (canos ramais) que ligam a coluna à unidade, será de responsabilidade dos proprietários da respectiva unidade que fazem uso individual da tubulação, ou seja, que tiver origem na parte interna da sua unidade, como por exemplo: os canos ramais e outros equipamentos de uso exclusivo e individualizado, tais como: o vaso sanitário e a válvula hidra.

E quando o problema é do vizinho de cima? O que fazer?

É recomendável que o morador afetado pelo vazamento, tente resolver a situação de forma amigável, permitindo que um profissional técnico entre em seu apartamento para apurar os fatos e possivelmente realizar os reparos.

É importante a análise de um profissional técnico para avaliar o problema, inclusive, fazer um documento apontando a responsabilidade do vizinho ou não, além do valor do seu trabalho e valor das peças que serão utilizadas. Na hipótese desse vizinho não reparar os danos, o próximo caminho é a contratação de um advogado para a formalização dessa reclamação, através de uma notificação extrajudicial, confirmando todo o problema, inclusive juntando o documento do referido profissional.

Em último caso, se o vizinho não realizar os reparos ou dificultar o acesso à unidade, poderá o Condomínio ou o morador ingressar com uma ação judicial para obter uma medida que autorize a reparação civil, podendo fazer perante o Juizado Especial Cível (JEC), que trata de pequenas causas. Se o resultado for favorável, além de obter uma liminar que obrigue a execução dos reparos, o solicitante pode receber uma indenização.

E se esse transtorno for causado por um imóvel alugado?

Neste caso, o vizinho prejudicado deverá tomar todas as medidas acima informadas, perante o vizinho do andar superior, independentemente dele ser morador ou inquilino.

Caso o morador inquilino não responda aos seus contatos, o caminho a seguir é o envio da notificação extrajudicial ao proprietário do imóvel, o qual, é responsável por qualquer problema decorrente do mesmo.
Apesar dessa relação “inquilino x vizinho”, não podemos deixar de mencionar a relação “INQUILINO X LOCADOR”, o que também dependerá da causa do vazamento, vejamos:

Conforme é previsto em lei, o locador é obrigado a entregar o imóvel em perfeitas condições de uso. Assim, o novo inquilino deverá observar se o imóvel apresenta vazamentos ou infiltrações, se isso acontecer, o proprietário deverá ser chamado imediatamente.

Apenas precisaremos pontuar se o problema é decorrente do desgaste natural do sistema hidráulico, que neste caso a responsabilidade será do proprietário, uma vez que se trata de um problema estrutural do imóvel.

Agora se o inquilino provocar danos ao imóvel durante a vigência do contrato de locação, é dele a responsabilidade de fazer os reparos. Independentemente de a avaria ter sido causada por mau uso ou de maneira intencional.

E quando os móveis são afetados em virtude do vazamento?

É muito comum que existam mobílias, armários embutidos, pisos, dentre outros adereços na parede e piso interno da unidade que é quebrada ou removido para a realização dos trabalhos.

A responsabilidade tanto do condomínio como do proprietário, quando tiverem que reparar o problema é de repor o material anteriormente já existente naquele local.

Na hipótese do material de revestimento ali existente não mais existir, por ser produto fora de linha, o Condomínio ou o proprietário deverão buscar por um material disponível no mercado que seja o mais parecido e semelhante ao original (seja quanto ao aspecto, cor, tonalidade, marca e qualidade) e dessa forma se eximirá de sua obrigação.

Já o Condomínio e ou morador assumem o dever de reparar apenas e tão-somente o local ou parede comprometidos pela obra, não existindo dever de “reformar” o espaço integralmente. A mesma situação se aplica ao ressarcimento de eventuais prejuízos causados aos bens móveis e outros itens que guarneciam o imóvel, desde que comprovadamente prejudicados pelo vazamento da coluna.

Concluindo, podemos observar que o assunto é polêmico, e que o bom senso, sempre deve prevalecer, recomendando-se em primeiro lugar a consulta a um especialista para que seja apurada a origem do vazamento e consequente identificação pelo responsável do problema, seja o condomínio, seja o morador, em segundo lugar, a tentativa de acordo amigável entre as partes, e por último, a resolução do problema perante a Justiça.

Boa sorte!

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