Por João Freitas
Meu marido e eu participamos de um leilão e arrematamos um apartamento. Após todo o procedimento descobrimos que tem gente morando no imóvel. Fomos informados que teremos problemas para entrar no referido imóvel. Será que fizemos um mau negócio? Quais são os nossos direitos?
Prezada internauta,
O importante nessas situações é sempre o máximo de informações sobre o bem que será arrematado.
Primeiramente, sugiro que tentem um ACORDO AMIGÁVEL com o ocupante do imóvel, o diálogo pode ajudar em uma negociação para que a desocupação ocorra de forma amigável e rápida, podendo inclusive, colocar prazos para a saída do imóvel.
Os seus direitos dependerão de alguns aspectos que passo a informar:
Imóvel ocupado SEM CONTRATO DE LOCAÇÃO arrematado em LEILÃO EXTRAJUDICIAL:
No caso, se o imóvel é proveniente de alienação fiduciária (um negócio jurídico onde o devedor negocia a transferência da propriedade junto ao credor como forma de garantia para uma dívida), o morador deve desocupar o imóvel leiloado em 60 dias. Para isso, você e seu marido deverão requerer uma liminar na Justiça para exigir a desocupação.
Por outro lado, se o imóvel não tiver alienação fiduciária o procedimento é diferente. Vocês deverão ingressar com uma ação de imissão de posse com antecipação de tutela.
Diante disso, uma vez aceita pelo juiz a antecipação de tutela, é autorizado o despejo do morador.
Imóvel ocupado SEM CONTRATO DE LOCAÇÃO arrematado em LEILÃO JUDICIAL:
Neste caso vocês poderão solicitar ao juiz a desocupação do imóvel 10 dias após a homologação do leilão. O pedido será de imissão na posse com prazo para desocupação determinado pelo mesmo juiz que deu a ordem de leilão judicial.
Se o imóvel arrematado tiver uma locação com contrato por prazo determinado, SEM cláusula de vigência (a cláusula que obriga o futuro comprador a manter o contrato) vocês poderão, no prazo de 90 dias da averbação do auto de arrematação na respectiva matrícula, independente de motivo justo, exercer direito a denúncia vazia dando o prazo de 90 dias para desocupação, sob pena de ação de despejo.
Se o imóvel arrematado tiver uma locação com contrato por prazo determinado, COM cláusula de vigência (a cláusula que obriga o futuro comprador a manter o contrato) e ainda estiver devidamente registrada na matrícula do imóvel, vocês serão obrigados a respeitar a cláusula contratual, só podendo recuperar o imóvel após o término do prazo do contrato, exceto se o inquilino estiver devendo o aluguel.
Se o imóvel arrematado tiver uma locação com contrato por prazo indeterminado não será valida neste caso a cláusula de vigência, este poderá ser denunciado no prazo de 90 dias, contados da averbação do auto de arrematação na respectiva matrícula, independente de motivo justo.
• Concluindo sugiro que vocês sigam passos abaixo na hora de adquirir um imóvel em leilão:
• Não ter pressa
• Prefira imóveis desocupados
• Leia o edital com atenção
• Visite o imóvel com antecedência
• Avalie a melhor forma de pagamento
• Defina um lance máximo
• Tenha um acompanhamento de um advogado
• Faça pesquisa de preços
• Registre o imóvel logo após a arrematação
Boa sorte e bons negócios!
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