Por João Freitas
Alugar um imóvel nem sempre é fácil, principalmente na hora das exigências por parte do locador, e o pior é arrumar um fiador que queira assinar o contrato de locação.
Apesar do fiador ser a garantia mais conhecida e usual no mercado das locações, a Lei do Inquilinato prevê no seu texto algumas modalidades que podem ser utilizadas nesse tipo de negócio.
As garantias são: caução; fiança e seguro de fiança locatícia.
Para melhor entende-las, vamos falar de cada uma das espécies de garantias no contrato de locação:
A CAUÇÃO
A caução, primeira modalidade prevista em lei, pode ser dada pelo locatário por bens próprios, móveis ou imóveis, sendo que quando se referir a bens móveis deverá ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos e, quando se referir a bens imóveis deverá ser averbada à margem da matrícula do respectivo imóvel, objeto da locação, no Cartório de Registro de Imóveis a que pertence.
Caução em dinheiro
Já a caução em dinheiro ocorre no valor correspondente a, no máximo, 3 meses o valor do aluguel pactuado. Neste caso, cumprida integralmente a obrigação do locatário, o mesmo poderá levantar o referido valor, ao final do contrato, devidamente atualizado. Tal modalidade hoje é pouco utilizada, uma vez que o valor dado em garantia quase nunca suporta todas as obrigações devidas pelo locatário, em razão da demora na efetiva obtenção de sua desocupação do imóvel.
Portanto, a caução poderá ser em dinheiro ou por meio da entrega de um imóvel de propriedade do fiador, com a competente averbação do contrato de locação na matrícula do referido imóvel.
A FIANÇA
A mais utilizada e conhecida das três modalidades é a fiança, na qual o locatário apresenta uma pessoa que, em caso de o locatário não cumprir com suas obrigações contratuais, assuma as despesas em seu lugar. O fiador deve comprovar que possui situação financeira para arcar com o débito assumido.
O SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA
É uma modalidade pouco usada em função do seu custo, que fica em torno de um aluguel mensal por ano e, em caso de inadimplência, a seguradora assume a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e demais encargos, se contratados, até a liberação do imóvel, inclusive as custas judiciais relativas ao eventual despejo do inquilino. A apólice do seguro é válida pelo prazo de um ano, portanto, é fundamental que haja a renovação da mesma, senão a locação ficará sem garantia.
Quando é possível o locador exigir um novo fiador ou a substituição da garantia existente?
Quando ocorrer:
– Morte do fiador
– Ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente
– Ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente
– Alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador
– Exoneração do fiador
– Prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo
– Desaparecimento dos bens móveis
– Desapropriação ou alienação do imóvel
– Exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento
– Liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
– Prorrogação da locação por prazo indeterminado, uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
É possível o locador pedir mais de uma garantia para o contrato de locação?
Não. É proibido a utilização de mais de uma das modalidades de garantias no contrato de locação. Caso o inquilino não tenha observado essa dupla garantia no contrato de locação, referida garantia será considerada nula, devendo estipular qual delas deve ser mantida.
Sendo certa a abusividade da existência de duas modalidades de garantia, além da anulação, acima citada, haverá também a aplicação de uma sanção penal de prisão simples de cinco dias a seis meses, a qual pode ser convertida em sanção econômica ao locador.
Concluindo, será que existe contrato de locação sem garantia?
Sim! De acordo com a lei, a exigência de garantia de pagamento é um direito que o proprietário pode exercer. Nesse sentido, a legislação não impõe o uso da garantia de aluguel como algo obrigatório. Assim sendo, caso seja de sua vontade, o locador pode sim fazer um contrato de locação sem garantia de pagamento.
Boa sorte e ótima locação!
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