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Sem Juridiquês

Dr. João Freitas РGarantias no contrato de locação

Por Jo√£o Freitas

Alugar um imóvel nem sempre é fácil, principalmente na hora das exigências por parte do locador, e o pior é arrumar um fiador que queira assinar o contrato de locação.

Apesar do fiador ser a garantia mais conhecida e usual no mercado das loca√ß√Ķes, a Lei do Inquilinato prev√™ no seu texto algumas modalidades que podem ser utilizadas nesse tipo de neg√≥cio.

As garantias são: caução; fiança e seguro de fiança locatícia.

Para melhor entende-las, vamos falar de cada uma das espécies de garantias no contrato de locação:

A CAUÇÃO

A caução, primeira modalidade prevista em lei, pode ser dada pelo locatário por bens próprios, móveis ou imóveis, sendo que quando se referir a bens móveis deverá ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos e, quando se referir a bens imóveis deverá ser averbada à margem da matrícula do respectivo imóvel, objeto da locação, no Cartório de Registro de Imóveis a que pertence.

Caução em dinheiro

J√° a cau√ß√£o em dinheiro ocorre no valor correspondente a, no m√°ximo, 3 meses o valor do aluguel pactuado. Neste caso, cumprida integralmente a obriga√ß√£o do locat√°rio, o mesmo poder√° levantar o referido valor, ao final do contrato, devidamente atualizado. Tal modalidade hoje √© pouco utilizada, uma vez que o valor dado em garantia quase nunca suporta todas as obriga√ß√Ķes devidas pelo locat√°rio, em raz√£o da demora na efetiva obten√ß√£o de sua desocupa√ß√£o do im√≥vel.

Portanto, a caução poderá ser em dinheiro ou por meio da entrega de um imóvel de propriedade do fiador, com a competente averbação do contrato de locação na matrícula do referido imóvel.

A FIANÇA

A mais utilizada e conhecida das tr√™s modalidades √© a¬†fian√ßa, na qual o locat√°rio apresenta uma pessoa que, em caso de o locat√°rio n√£o cumprir com suas obriga√ß√Ķes contratuais, assuma as despesas em seu lugar. O fiador deve comprovar que possui situa√ß√£o financeira para arcar com o d√©bito assumido.

O¬†SEGURO DE FIAN√áA LOCAT√ćCIA

√Č uma modalidade pouco usada em fun√ß√£o do seu custo, que fica em torno de um aluguel mensal por ano e, em caso de inadimpl√™ncia, a seguradora assume a responsabilidade pelo pagamento dos alugu√©is e demais encargos, se contratados, at√© a libera√ß√£o do im√≥vel, inclusive as custas judiciais relativas ao eventual despejo do inquilino. A ap√≥lice do seguro √© v√°lida pelo prazo de um ano, portanto, √© fundamental que haja a renova√ß√£o da mesma, sen√£o a loca√ß√£o ficar√° sem garantia.

Quando é possível o locador exigir um novo fiador ou a substituição da garantia existente?

Quando ocorrer:

– Morte do fiador

РAusência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente

РAusência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente

РAlienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador

РExoneração do fiador

РProrrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo

РDesaparecimento dos bens móveis

РDesapropriação ou alienação do imóvel

РExoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento

РLiquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.

РProrrogação da locação por prazo indeterminado, uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

√Č poss√≠vel o locador pedir mais de uma garantia para o contrato de loca√ß√£o?

N√£o. √Č proibido a utiliza√ß√£o de mais de uma das modalidades de garantias no contrato de loca√ß√£o. Caso o inquilino n√£o tenha observado essa dupla garantia no contrato de loca√ß√£o, referida garantia ser√° considerada nula, devendo estipular qual delas deve ser mantida.

Sendo certa a abusividade da exist√™ncia de duas modalidades de garantia, al√©m da anula√ß√£o, acima citada, haver√° tamb√©m a aplica√ß√£o de uma san√ß√£o penal de pris√£o simples de cinco dias a seis meses, a qual pode ser convertida em san√ß√£o econ√īmica ao locador.

Concluindo, será que existe contrato de locação sem garantia?

Sim! De acordo com a lei, a exig√™ncia de garantia de pagamento √© um direito que o propriet√°rio pode exercer. Nesse sentido, a legisla√ß√£o n√£o imp√Ķe o uso da garantia de aluguel como algo obrigat√≥rio. Assim sendo, caso seja de sua vontade, o locador pode sim fazer um contrato de loca√ß√£o sem garantia de pagamento.

Boa sorte e ótima locação!

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*este conte√ļdo √© meramente informativo