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Sem Juridiquês

Dr. João Freitas: Imóvel comercial – posso morar nele?

Por João Freitas

Inicialmente precisamos diferenciar um imóvel comercial localizado em um condomínio comercial, daquele imóvel comercial autônomo, localizado em um comércio de “rua”.

Assim, para analisar as duas hipóteses, será necessário observar a convenção condominial, regimento interno e contrato de locação.

Como sabemos, muitas pessoas alugam um imóvel comercial e acabam morando nele, por inúmeros motivos, como: falta de dinheiro, falta de informação, enfim, motivos que podem trazer prejuízos a este inquilino ou condomínio.

Baseado nessa situação:

Tenho um contrato de locação comercial do meu escritório em um IMÓVEL AUTÔNOMO DE “RUA”. Será que posso residir nele?

O contrato de locação regulamenta a proibição de uso diferente do pactuado, ou seja, se o contrato de locação foi comercial, o imóvel somente poderá ser destinado ao seu uso comercial, se o contrato de locação foi residencial, o imóvel somente poderá ser destinado ao seu uso residencial, inclusive no contrato deverá ser informado quantas e quais pessoas irão residir no referido imóvel, da mesma forma, quando o contrato for comercial, também deverá ser informado qual o tipo de comércio que será instalado no referido imóvel. Não podemos esquecer que o contrato de locação faz lei entre as partes, sendo assim, importante verificar a sua finalidade e suas penalidades, quando ocorrer, por exemplo, um fato como esse, a utilização do imóvel de forma diferente do contratado.

Tenho um contrato de locação comercial do meu escritório em um CONDOMÍNIO comercial. Será que posso residir nele?

Primeiramente, deverá ser analisada a convenção condominial e o regimento interno do referido condomínio comercial. Na sua grande maioria, os condomínios comerciais não permitem a utilização das unidades comerciais como residenciais, exceto se forem considerados condomínios mistos.

O que o condomínio e o proprietário deverão fazer nesse caso?

No caso de imóvel comercial de “rua”: o proprietário deverá utilizar o caminho extrajudicial, enviando uma notificação comunicando os fatos ao seu inquilino, juntando provas e solicitando que não mais utilize o imóvel de forma diferente daquela combinada no contrato assinado, sob pena de rescisão do contrato de locação, ante o descumprimento do mesmo, ou seja, utilização do imóvel como residencial, sendo contratado seu uso exclusivo para comercial.

No caso de imóvel comercial no condomínio: o síndico deverá enviar uma notificação extrajudicial ao proprietário do imóvel com cópia ao inquilino, comunicando e juntando a convenção condominial e seu regimento interno para demonstrar a impossibilidade da utilização do imóvel comercial como residencial, ante a proibição expressa em convenção, sob pena de aplicação de multa de demais penalidades impostas pela lei.

Caso ambas as notificações não sejam atendidas: o que fazer?

Tanto o proprietário do imóvel, na qualidade de locador, como o síndico, na qualidade de gestor e administrador do condomínio, deverão contratar um advogado, da sua confiança, para fazer valer seus direitos, respectivamente, o locador propor a competente ação de despejo, por descumprimento de clausula contratual, inclusive com as multas ali previstas, ante a perda da finalidade do contrato, e o condomínio, através de seu síndico, propor a ação de cobrança da multa, obrigação de fazer, danos materiais e danos morais contra o condômino infrator, que no caso será o proprietário do imóvel.

Fique atento às regras contidas nos referidos instrumentos particulares.
Boa sorte!

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